Tomek i Ola szukali domu w Jaworznie od roku. Oglądali wszystko: czterdziestoletnie domy z ogrodami po dziadkach, nowe szeregówki od dewelopera, dom “prawie skończony, panie, tylko dograć łazienkę”. W końcu usiedli nad wyciągiem z konta i zadali sobie jedno pytanie: co tak naprawdę dostajemy za te pieniądze? Sprawdźmy to na danych z aktów notarialnych.

Dwa rynki, prawie ta sama cena

Od stycznia 2024 do II kwartału 2026 roku w Jaworznie odnotowano 440 rynkowych transakcji sprzedaży domów jednorodzinnych. Z tego 85 to zakupy od dewelopera, a 355 – z rynku wtórnego. I tu pierwsza niespodzianka: mediany cen łącznych są niemal identyczne.

• Rynek pierwotny – mediana 458 000 zł (dom 113 m²)
• Rynek wtórny – mediana 455 000 zł (dom 106 m²)

Na papierze remis. W praktyce – to dwa zupełnie różne produkty. I dobrze o tym wiedzieć, zanim zaczniemy porównywać oferty.

Słowo wyjaśnienia, zanim ktoś pomyśli, iż dom w Jaworznie kupi za 455 tysięcy: mediana to cena środkowa – połowa domów sprzedała się taniej, ale druga połowa drożej, nierzadko znacznie. W tych 440 transakcjach są i rudery za kilkadziesiąt tysięcy, i rezydencje za ponad milion. Mediana pokazuje środek rzeczywistego rynku, a nie cenę, za którą znajdziemy dom z ogłoszenia.

Różnica pierwsza: działka

Mediana powierzchni działki przy domu od dewelopera to 317 m². Na rynku wtórnym – 675 m². To nie przypadek, tylko dwie różne filozofie: deweloperzy budują dziś głównie zabudowę szeregową i bliźniaczą – kompaktową, tańszą w utrzymaniu i dostępniejszą cenowo, zgodnie z tym, jak buduje się w tej chwili w całej Polsce. Na rynku wtórnym dominują domy wolnostojące z ogrodami z czasów, gdy działki dzielono szczodrzej. Dla jednych duży ogród to marzenie, dla innych – godziny koszenia trawy. Warto po prostu wiedzieć, iż za podobną cenę kupujemy inną przestrzeń wokół domu.

Różnica druga: stan wykończenia

Większość domów od deweloperów w Jaworznie (79%) sprzedawana jest w stanie surowym zamkniętym. To standard na lokalnym rynku domów – kupujący wykańcza wnętrza od zera, dokładnie pod własny gust, bez przepłacania za cudze płytki. Trzeba jednak ten koszt uwzględnić w budżecie: dla domu ponad 100-metrowego doprowadzenie do stanu mieszkalnego to realnie 250 000–400 000 zł, zależnie od standardu. Dom od dewelopera “za 458 tysięcy” to docelowo budżet 700–850 tysięcy – w zamian za nowe budownictwo, współczesną energooszczędność, gwarancję i wnętrza urządzone od pierwszej płytki po swojemu.

Rynek wtórny z kolei oferuje pełną rozpiętość – i to jest jego siła. Dom do kapitalnego remontu to mediana zaledwie 247 000 zł – najniższy próg wejścia w własny dom w Jaworznie. Trzeba jednak uczciwie dodać: za tę kwotę kupujemy zwykle dom wymagający wymiany praktycznie wszystkiego – od dachu po instalacje – więc niski próg wejścia to dopiero początek wydatków. Dom wykończony, gotowy do wprowadzenia – 5 500 zł/m². A domy niemal nowe, budowane po 2010 roku i odsprzedawane przez pierwszych właścicieli – 6 167 zł/m². Każdy budżet znajdzie tu coś dla siebie, choć często z kompromisem: wiek budynku, technologia, standard energetyczny.

Gdzie co się sprzedaje?

Nowe domy powstają dziś w Jaworznie przede wszystkim w Dąbrowie Narodowej – tam zawarto 75 z 85 transakcji deweloperskich. To naturalna konsekwencja dostępności gruntów pod zorganizowaną zabudowę. A jak lokalizacja wpływa na ceny na rynku wtórnym? Tu ciekawostka: po uwzględnieniu wieku, wielkości budynku i działki różnice między dzielnicami okazują się na tyle małe, iż giną w naturalnej różnorodności rynku. O cenie domu w Jaworznie decyduje przede wszystkim sam dom: jego wiek, stan i wielkość, a dopiero w dalszej kolejności adres.

A ceny? Rosną – z przyspieszeniem w 2026

Dla domów nadających się do zamieszkania (po odsianiu transakcji nietypowych, ruder i stanów surowych) mediana ceny metra wynosiła około 4 400 zł/m² w 2024 roku, podobnie w 2025 – a w pierwszej połowie 2026 skoczyła do blisko 4 900 zł/m². To wzrost o około 12% w dwa lata, z wyraźnym przyspieszeniem w ostatnich miesiącach. Domy drożeją wolniej niż jaworznickie mieszkania (tam wzrost sięgnął ok. 25%), ale kierunek jest ten sam.

Co wybrali Tomek i Ola?

Policzyli tak: dom od dewelopera plus wykończenie to budżet minimum 750 tysięcy – nowy, energooszczędny, urządzony od zera po swojemu. Za podobne pieniądze na rynku wtórnym mieli gotowy dom z dużym ogrodem albo tańszy do odświeżenia i zapas gotówki. Wybrali dom z ogrodem – bo akurat im zależało na przestrzeni dla dzieci i psa. Ich znajomi pół roku wcześniej wybrali szeregówkę od dewelopera – bo chcieli niskich rachunków za ogrzewanie i zero remontów przez najbliższe lata. Obie decyzje były dobre, bo obie były policzone. Jak zawsze: liczby nie podejmą decyzji za nas, ale bez nich każda decyzja to loteria.

Paweł Maniakowski
– rzeczoznawca majątkowy, Jaworzno.
Dane transakcyjne: rynek jaworznicki, styczeń 2024 – II kw. 2026,
440 transakcji rynkowych domów jednorodzinnych.
Wykresy: opracowanie własne na podstawie aktów notarialnych.

Tekst z gazety: EXTRA 13-2026