Masz balkon? Możesz zapłacić choćby 250 tysięcy złotych

Garnek z bigosem spadł na zaparkowane auto. Doniczka rozbiła się na tarasie sąsiada niszcząc meble. Dzieci rzucały woreczkami z balkonu. Takie zdarzenia zdarzają się rzadko, ale gdy już do nich dojdzie, koszty mogą być gigantyczne. A prawo nie pozostawia złudzeń – za szkody odpowiadasz ty.

Fot. Warszawa w Pigułce

Balkon to miejsce, gdzie spędzamy letnie wieczory, uprawiamy kwiaty i suszymy pranie. Wydaje się bezpieczny i prywatny. Problem w tym, iż wszystko, co znajdzie się na twoim balkonie, może w każdej chwili stać się źródłem ogromnych problemów finansowych i prawnych.

Prawo jest bezwzględne

Za szkody wyrządzone przez wyrzucenie, wylanie lub spadnięcie jakiegokolwiek przedmiotu z balkonu odpowiada osoba zajmująca to pomieszczenie. To wynika wprost z artykułu 433 Kodeksu cywilnego.

Odpowiedzialność opiera się na zasadzie ryzyka, co oznacza surowsze zasady niż zwykła odpowiedzialność za winę. Nie musisz być winny, żeby zapłacić. Wystarczy, iż coś spadło z twojego balkonu. To odwrócenie ciężaru dowodu – to ty musisz udowodnić, iż nie ponosisz odpowiedzialności, a nie poszkodowany musi wykazać twoją winę.

Aby uwolnić się od odpowiedzialności, musisz wykazać siłę wyższą albo wyłączną winę poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą nie odpowiadasz i której działaniu nie mogłeś zapobiec. To bardzo trudne do udowodnienia.

Kiedy wspólnota odpowiada zamiast ciebie

Nie za wszystko odpowiadasz osobiście. Za elementy konstrukcyjne balkonu odpowiada wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia. jeżeli źle zamontowana lub skorodowana balustrada się urwie i kogoś zrani, odpowiedzialność poniesie wspólnota jako zarządca części wspólnych budynku.

Artykuł 434 Kodeksu cywilnego wskazuje, iż za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części odpowiedzialny jest samoistny właściciel budowli, chyba iż zawalenie nie wynikło ani z braku utrzymania budowli w należytym stanie, ani z wady w budowie.

Odpadający tynk, gzyms, źle skonstruowana barierka – to wszystko należy do nieruchomości wspólnej. Elementy konstrukcyjne, elewacja, izolacja stanowiące część składową budynku leżą w gestii wspólnoty. jeżeli coś się odpadnie i wyrządzi szkodę, poszkodowany kieruje roszczenie do wspólnoty.

Nowelizacja ustawy wszystko wyjaśni

Obecnie ustawa o własności lokali nie określa precyzyjnie, które elementy balkonu należą do nieruchomości wspólnej, a które stanowią przedmiot indywidualnej własności właściciela lokalu. Trzeba się odwoływać do orzecznictwa sądowego, które bywa niejednolite.

Trwają prace nad nowelizacją ustawy o własności lokali oraz Prawa budowlanego, która ma to zmienić. Zgodnie z nowymi założeniami, elementy konstrukcyjne balkonu – dźwigary, płyta balkonowa wraz z izolacją, balustrada oraz inne elementy stanowiące fragmenty elewacji budynku – zostaną przypisane do nieruchomości wspólnej.

Oznacza to, iż odpowiedzialność za ich stan i ewentualne szkody z tym związane ponosić będzie wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa. Natomiast składową lokalu – a zatem przedmiotem wyłącznej odpowiedzialności właściciela – będzie wewnętrzna przestrzeń balkonu wraz ze wszystkim, co się na nim znajduje.

Co znajduje się na twoim balkonie

Wszystko, co umieścisz we wnętrzu balkonu – doniczki, meble, grille, suszarki, zabawki dzieci – leży w twojej gestii i ty za to odpowiadasz. Nie ma znaczenia, czy mieszkasz na pierwszym, czy dziesiątym piętrze. Im wyżej, tym większe potencjalne szkody.

Jeśli twoje dziecko rzuci czymś z balkonu i wyrządzi szkodę, to ty jako rodzic pokryjesz wszystkie straty. jeżeli podlewając kwiaty zalewasz balkon sąsiada lub brudzisz elewację, możesz zostać pociągnięty do odpowiedzialności. jeżeli podczas grillowania iskra spadnie i spali markizę sąsiada – znowu ty płacisz.

Ile może kosztować spadająca doniczka

Spadająca doniczka czy garnek mogą upaść na drogi samochód. Wymiana panoramicznej szyby w luksusowym SUV-ie to choćby 40-50 tysięcy złotych. Naprawa uszkodzonego dachu to kolejne 30-40 tysięcy. Dodaj do tego kilka tygodni wynajmu samochodu zastępczego – łatwo przekroczyć 100 tysięcy złotych.

Ale to nic w porównaniu ze szkodami osobowymi. Spadający przedmiot może spowodować poważny uraz kręgosłupa, złamanie czaszki, długotrwałą niezdolność do pracy, a w najgorszym przypadku – śmierć. Zadośćuczynienie za ból i cierpienie według obecnego orzecznictwa to 50-100 tysięcy złotych, ale przy poważnych obrażeniach może sięgnąć kilkuset tysięcy.

Do tego dochodzą koszty leczenia, rehabilitacji, opieki, utraconych zarobków. W przypadku śmierci – renta dla rodziny zmarłego, zadośćuczynienie dla najbliższych. Łatwo przekroczyć kwotę 250 tysięcy złotych, o której mówią eksperci.

Co to oznacza dla ciebie

Jeśli masz balkon, musisz zdawać sobie sprawę z odpowiedzialności, która się z tym wiąże. Każdy przedmiot umieszczony na balkonie może potencjalnie spaść. Każda doniczka to bomba zegarowa, jeżeli nie jest odpowiednio zabezpieczona.

Szczególnie narażeni są mieszkańcy wyższych pięter. Przedmiot spadający z dziesiątego piętra osiąga ogromną prędkość i siłę uderzenia. choćby niewielka plastikowa doniczka wypełniona ziemią może poważnie zranić przechodnia.

Warto również pamiętać, iż odszkodowanie nie jest jedyną konsekwencją. Mogą pojawić się również konsekwencje karne. Artykuł 75 Kodeksu wykroczeń przewiduje karę grzywny do 500 złotych za wystawianie przedmiotów na zewnątrz w sposób zagrażający bezpieczeństwu.

Jak się zabezpieczyć

Radca prawny Aleksander Daszewski zaleca wykupienie dobrowolnego ubezpieczenia OC w życiu prywatnym z sumą gwarancyjną minimum 200-250 tysięcy złotych. Takie ubezpieczenie może pokryć koszty naprawy szkód majątkowych i osobowych, które mogą powstać w wyniku nieprzewidzianych zdarzeń na balkonie.

Polisa obejmuje nie tylko szkody balkonowe, ale również zalanie mieszkania sąsiada, ugryzienie przez psa czy inne zdarzenia z życia codziennego. Koszt takiego ubezpieczenia to zwykle kilkadziesiąt złotych rocznie – to niewielka kwota w porównaniu z potencjalnymi stratami.

Ubezpieczenie jest najczęściej zawierane za zapłatą dodatkowej składki w ramach ubezpieczenia mieszkania od zdarzeń losowych i kradzieży z włamaniem. Warto sprawdzić, czy masz już taką ochronę w ramach swojej polisy mieszkaniowej.

Praktyczne zasady bezpieczeństwa

Po pierwsze – wszystkie doniczki muszą być ustawione po wewnętrznej stronie balustrady, nigdy poza nią. To fundamentalny wymóg bezpieczeństwa, którego zlekceważenie może kosztować 500 złotych mandatu, a w razie wypadku – setki tysięcy odszkodowania.

Po drugie – używaj odpowiednich uchwytów i zabezpieczeń. Doniczki powinny być stabilnie ustawione lub przymocowane do balustrady od strony wewnętrznej. Sprawdzaj regularnie, czy zaczepi i uchwyty są w dobrym stanie.

Po trzecie – uważaj podczas podlewania. Woda spływająca po elewacji budynku lub zalewająca balkony sąsiadów może zostać uznana za wykroczenie. Używaj podstawek pod doniczki i nie podlewaj nadmiernie.

Po czwarte – nie wystawiaj na balkon rzeczy, które mogą zostać porwane przez wiatr. Lekkie przedmioty – poduszki, koce, zabawki, elementy dekoracyjne – powinny być odpowiednio zabezpieczone albo schowane do środka w razie silnego wiatru.

Po piąte – pilnuj dzieci. Nie pozwalaj im rzucać czymkolwiek z balkonu. Wyjaśnij zagrożenia i konsekwencje. Balustrada powinna być na tyle wysoka i szczelna, by dziecko nie mogło przez nią przełazić ani wrzucać przedmiotów.

Wspólnota też może zakazać

Wspólnota mieszkaniowa ma prawo wprowadzić własne regulacje dotyczące korzystania z balkonów. Może zakazać wywieszania donic po zewnętrznej stronie balustrady, ograniczyć grillowanie, określić zasady podlewania kwiatów czy zakazać suszenia prania na widoku.

Takie zapisy mogą znajdować się w regulaminie porządku domowego, który właściciele lokali przyjmują na zebraniu wspólnoty. jeżeli go złamiesz, wspólnota może nałożyć na ciebie karę finansową lub wystąpić na drogę sądową.

Zanim zaczniesz wprowadzać zmiany na balkonie – powieś duże donice, postaw grill, zamontuj markizę – sprawdź regulamin wspólnoty. Lepiej zapobiegać konfliktom niż później je rozwiązywać.

Gdy już dojdzie do szkody

Jeśli z twojego balkonu spadł przedmiot i wyrządził szkodę, nie uciekaj od odpowiedzialności. Natychmiast skontaktuj się z poszkodowanym, zaproponuj polubowne rozwiązanie, zgłoś szkodę do swojego ubezpieczyciela.

Jeśli masz OC w życiu prywatnym, ubezpieczyciel zajmie się sprawą – będzie negocjował z poszkodowanym, oceni wysokość szkody, wypłaci odszkodowanie. Ty będziesz musiał tylko współpracować i udostępnić niezbędne informacje.

Jeśli nie masz ubezpieczenia, będziesz musiał pokryć szkodę z własnej kieszeni. Poszkodowany może wystąpić o odszkodowanie, a jeżeli odmówisz zapłaty, trafi do sądu. Sąd przyznaje rację poszkodowanym w zdecydowanej większości przypadków, bo odpowiedzialność na zasadzie ryzyka jest bardzo surowa.

Sprawdzaj regularnie stan balkonu

Nie tylko przedmioty na balkonie mogą być niebezpieczne. Sam balkon też wymaga kontroli. Sprawdzaj regularnie, czy balustrada jest stabilna, czy nie ma luźnych elementów, czy płytki nie odpadają, czy izolacja przeciwwodna działa prawidłowo.

Jeśli zauważysz jakiekolwiek niepokojące objawy – pęknięcia, korozję, obluzowane elementy – natychmiast zgłoś to zarządcy lub wspólnocie. To oni odpowiadają za elementy konstrukcyjne, ale ty masz obowiązek poinformować o problemie.

Pamiętaj, iż przeciekający balkon może uszkodzić mieszkanie sąsiada poniżej. jeżeli woda przenika przez płytę balkonową i zalewa sąsiada, odpowiedzialność może być twoja lub wspólnoty – zależnie od tego, który element uległ uszkodzeniu.