3 godzin temu
Pojedyncza stawka za metr kwadratowy mieszkania w Polsce wciąż może wydawać się atrakcyjna dla inwestorów z Niemiec czy Wielkiej Brytanii, jednak w przeliczeniu na realne dochody i koszty kredytowe Polacy borykają się z jednym z najtrudniejszych rynków nieruchomości w całej Europie. Z wielkiego raportu przygotowanego przez Politechnikę Wiedeńską (TU Wien) we współpracy z siecią ESPON wynika, iż przystępność cenowa zakupu i wynajmu lokalu w naszym kraju wypada zatrważająco źle. Pod względem trudności w nabyciu nieruchomości dorównujemy Szwajcarii i Holandii, z kolei obciążenie czynszowe przy wynajmie przypomina sytuację na francuskim Lazurowym Wybrzeżu.
Bloki na jednym z osiedli w Warszawie | Fot. Warszawa w Pigułce.Ponad 100 milionów ofert pod lupą. Dlaczego w Polsce jest tak drogo?
Badacze z Wiednia przeanalizowali ponad 100 mln ogłoszeń mieszkaniowych z całej Europy, wyodrębniając 18,3 mln unikalnych ofert sprzedaży oraz 3,5 mln ofert wynajmu długoterminowego. Przyjęto założenie, iż bezpieczna rata 30-letniego kredytu hipotecznego nie powinna przekraczać 1/3 przeciętnego dochodu osobistego w danej gminie. Efekt? W Polsce – z uwagi na drastycznie wysokie stopy procentowe oraz rygorystyczne bufory ostrożnościowe wynikające z Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) i przepisów ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym (Dz.U. z 2022 r. poz. 2245 z późn. zm.) – przeciętna pensja pozwala na spłatę lokalu o powierzchni zaledwie do 50 m kw. Spłata choćby małej, 25-metrowej kawalerki w wielu polskich miastach wymaga okresu kredytowania przekraczającego 30 lat.
Polski rynek cechuje się wprawdzie wysokim odsetkiem nieruchomości posiadanych na własność bez obciążenia hipoteką, co jednak stawia w dramatycznym położeniu ludzi młodych, migrantów ze wsi i mniejszych miejscowości oraz obcokrajowców. Dla nowych uczestników rynku zakup pierwszego M jest niemal całkowicie nieosiągalny.
Warszawskie realia: Śródmieście, Wola i Mokotów poza zasięgiem jednej pensji
W dziesięciu największych miastach Polski sytuacja jest mocno zróżnicowana, ale to w stolicy bariera wejścia bije rekordy. Z wyliczeń ekspertów rynku nieruchomości wynika, iż zakup zaledwie 25-metrowej kawalerki na 30-letni kredyt pochłania w Warszawie aż 36,8 proc. przeciętnego wynagrodzenia netto. W stolicy nie istnieje zresztą jeden spójny rynek – rozpiętość cenowa jest gigantyczna i sięga od około 9,5 tys. zł za m kw. na dalekich obrzeżach do ponad 53 tys. zł za m kw. w luksusowych inwestycjach w centrum.
Jeszcze gorzej wygląda rynek najmu. Wynajęcie 75-metrowego lokalu w stolicy przez osobę gospodarującą jednoosobowo pochłania ponad dwie trzecie (66 proc.) lokalnego dochodu. Podobne wskaźniki odnotowuje się jedynie w turystycznych mekkach Europy – na Lazurowym Wybrzeżu, na wybrzeżu Portugalii czy w okolicach Dublina. W dzielnicach takich jak Śródmieście, Wola czy Mokotów wysoki popyt ze strony inwestorów oraz osób przyjezdnych winduje stawki do poziomów drastycznie ograniczających budżety domowe najemców.
Jak krok po kroku odnaleźć się na trudnym rynku mieszkaniowym w Warszawie
Zobacz zestaw praktycznych porad dla osób planujących zakup lub wynajem lokalu w stolicy:
- Dokładnie przelicz swoją zdolność kredytową z uwzględnieniem bufora KNF – upewnij się, iż rata nie przekroczy 30–35 proc. Twoich stałych miesięcznych dochodów netto.
- Rozważ lokalizacje w obrzeżnych dzielnicach lub gminach ościennych – mieszkania połączone ze Śródmieściem szybką koleją miejską (SKM) lub metrem są odczuwalnie tańsze.
- Szukaj ofert na rynku pierwotnym z elastycznym harmonogramem płatności – deweloperzy na Woli czy Mokotowie coraz częściej oferują pakiety wykończeniowe lub komórki latorskie w cenie.
- Weryfikuj całkowity koszt najmu (czynsz najmu + opłaty administracyjne i media) – unikniesz przykrego zaskoczenia przy rocznym rozliczeniu mediów.
- Rozważ najem instytucjonalny (PRS) jako alternatywę dla umów prywatnych – gwarantuje on stabilność czynszu i jasne warunki długoterminowe bez ryzyka nagłego wypowiedzenia.
Źródło: businessinsider
